109/8/22 五年級理財│妥善分配房產 避免子女鬩牆

圖/本報資料照片 台中房市圖/本

報資料照片

宋一心,五年級生,中小企業主,名下擁有五棟房,但由於房子大小不一,坐落的地點也不同,想將部分房產贈與給三個小孩,請教專家如何分配可較公允及少繳點稅?

我算是白手起家,專科畢業即到外商公司當業務員,主要跑各藥局和醫院,後來我自行創業開貿易公司,這30多年來也賺了一些錢,因為我喜歡看房、買房並作投資。

老實說,這些年來,我從買賣房子賺的錢比我的貿易公司賺得還多很多。不過,因為數年前政府祭出奢侈稅和房地合一稅,不適合短線買賣房產,於是我就不再買房,因為我和太太名下五間房子都是在近十年買進的,為了避免房地合一稅,暫時不打算賣出。

由於我們夫妻年紀都近60歲,最近聽到一些朋友或朋友的朋友都為分上一代的財產,和兄弟姐妹反目成仇,甚至告到法院,雖然我和太太名下財產不會比他們多,但是我想「提前部署」免得讓我的三個子女日後為了這些房地產鬩牆,那就真的就太不值。

然而我現在的問題是五間房產,除了現在自住外,其餘四間房產座落地點不一,有的在台北,有的在高雄,且這四間房屋價值也差很多,有的是辦公大樓、有的是公寓,有的是豪宅,我這三個小孩,都已到適婚年齡,且都有論及婚嫁的女友。

其中老大已決定在今年年底結婚,因此,想趁著老大結婚之前,想對部分房產作一規劃,若在不賣房的前題之下,想請教房產專家要如何分配,會比較「公允」,且可以少交一點稅?

理財健診│買賣取代贈與 減輕房地合一稅

文:中信房屋特約地政士鄭文在

是否分配公允應該可以和三個子女協議作分配,藉由彼此的溝通協調,取得彼此認為公平的財產。

至於新制房地合一稅,如果是贈與取得,取得成本會以土地及房屋現值為取得成本,如果是二親等買賣則會以成交價認定為取得成本。 所以,在實務上我們會建議以「買賣」取代「贈與」,未來房地合一稅會比較低。

實務上,房屋現值+土地現值約只有市價的1/3,以1,000萬元的市價為例,房地現值約剩下330萬元,如果受贈與後再出售,差額670萬元馬上浮現,會有獲利45~15%不等(持有一年內45%,一到二年內35%,二年以上到10年內20%,超過十年15%),但六年以上自用住宅10%,400萬元以下免稅的房地合一稅,那是一筆高額的稅率,可以避免,更應該小心面對。

個案中老大即將結婚,按贈與稅法規定,父母每年各有220萬元的免稅額,結婚時父母又各有100萬元的免稅額,即220*2+100*2=640萬元,這也是一個很棒的贈與時機。

所以,建議該次婚嫁的贈與加上免稅額可以先行作業,其他的可以考慮二親等買賣加上銀行貸款墊高取得成本…,這些都會是稅稅平安的好辦法!

如果資產過多逐年贈與+遺產規劃也是實務上常使用的節稅方式,因為遺產稅的免稅額為1,200萬元,另外還有配偶扣除額493萬元,直系卑親屬扣除額每人50萬元,喪葬費扣除額123萬元…等,個案中的財產如果轉換成遺產,相關免稅額及扣除額已達1,966萬元,再配合每年贈與稅免稅額220萬元,提早規劃是節稅的不二法門。

最後,如果擔心子女爭奪財產,還可以透過遺囑的方式分配遺產,坊間的地政士,律師,民間公證人都可以協助您遺囑的製作,讓您贈與時稅稅平安,離開時依然家庭安康。