父母想將房子過戶給兒女,合法節稅有一招!資深地政士:想法變了,現省數十萬元

摘要

1.父母將房屋過戶給子女時,土地增值稅是關鍵成本,適用自用住宅優惠稅率可節省稅額。

2.本文案例中母親將唯一房屋以買賣形式過戶給女兒,經協商買賣價格為500萬元,並利用贈與稅免稅額分2年協助女兒償還銀行貸款。第1年贈與244萬元減輕女兒貸款負擔,第2年再贈與244萬元使房貸幾乎清償。

父母生前將房屋給子女的方式有買賣、贈與或是信託等,其中「土地增值稅」是一筆很高的負擔,因為每年1月1日的土地公告現值都會調整,土地持有愈久,漲價總數額愈高,應納土地增值稅愈高。所以,如何適用自用住宅優惠稅率,成為節稅撇步。

個案中的媽媽育有一男一女,近期媽媽開口要將名下的唯一一間公寓登記給女兒,女兒聞訊欣喜若狂,但是,媽媽的條件是房屋登記的所有費用,一切由女兒自付,女兒一則以喜、一則以憂,透過介紹連絡我們,該如何辦理?

辦理買賣移轉登記

經過概算,媽媽房屋的持有期間超過20年,土地增值稅一般稅率約45萬元,自用住宅優惠稅率約需要20萬元,兩者有25萬元的差額,該如何爭取這個優惠?唯一的途徑就是辦理買賣移轉登記。

客戶懷疑,為什麼贈與不能主張土地增值稅自用住宅優惠稅率,一定要辦理買賣才可以?依照土地稅法第34條規定:土地所有權人「出售」其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝部分或非都市土地面積未超過7公畝…,其土地增值稅應就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之…,所以贈與不能辦理自用住宅優惠稅率,只能以一般稅率核課。

至於,如何辦理買賣呢?屆時女兒必須付錢給媽媽,媽媽再將房屋所有權登記給女兒。經查,該房屋及土地的公告現值約300萬元,只要買賣價格大於300萬元,就符合遺產及贈與稅法的規定。經過母女協商,雙方以買賣價格500萬元達成協議,媽媽將今年度的贈與稅免稅額244萬元,無償免除債務;女兒配合銀行貸款核准256萬元給付媽媽,買賣合約書正式成立。

 

 

女兒是銀行的小白,但是有固定薪資所得,夫妻年收入百餘萬元,繳納銀行貸款無虞。但是,女兒還是不放心,希望儘早清償房屋貸款,畢竟無債一身輕。

我們建議女兒,該案件預計113年12月底結案,114年1月份又有新的贈與稅免稅額244萬元可以贈與,只要對媽媽溫柔對待,噓寒問暖,媽媽114年1月2日可以再無償贈與244萬元給女兒,屆時,女兒再將該受贈取得的244萬元清償銀行貸款,114年1月3日房貸餘額僅剩12萬元(256萬元-244萬元=12萬元),剩下這筆12萬元房貸,由女兒自有資金清償,其實,銀行房屋貸款256萬元只繳納了3天房貸利息,馬上就可以無債一身輕了。

女兒聽了以後,點頭如搗蒜,認真的說:為了清償房屋貸款,她會好好的孝順媽媽!買賣契約就在歡樂的氣氛下完成,我們更看到媽媽眼神中充滿了感謝。