繼承房子，真的賺到了嗎？退休理財顧問廖嘉紅（R姐）日前分享一個諮詢案例。一名黃媽媽才剛買房一年多就因病過世，留下市值3,000萬的房子和1,500萬房貸，讓兒子陷入兩難：繼承後要如何負擔房貸？若賣掉，房地合一稅又該怎麼算？會不會賣了還倒賠？」 其實這些問題，也是許多繼承房產的人心中的疑惑，只要掌握關鍵新規，就能清楚解答這些問題。

R姐進一步說明，根據財政部在109年7月15日公告（台財稅字第10904601200號令）明確規定，繼承房地時，若一併繼承了金融機構貸款，只要符合條件，超過繼承時現值的「額外負擔」可列為成本，從房地合一稅中扣除，要符合規定，需要注意四大條件：

1、在繼承時承接房貸

2、是向金融機構貸款而非私人借貸

3、貸款餘額由繼承人實際負擔償還，（需有轉帳、扣款等金流證據）

4、貸款餘額超過繼承時的房地現值總和

案例試算：假設繼承一間房屋的現值為800萬元，房貸尚有1,500萬元，出售價為3,000萬元

在舊規下(無法扣除貸款)

獲利稅基 = 3,000萬 – 800萬 = 2,200 萬

稅率（≦2 年）：45% 稅額 = 990 萬

售價3,000萬扣掉貸款及房地合一稅，實際剩下約510萬

109年新規（可扣額外負擔）

超過繼承現值的房貸餘額＝1,500 − 800＝700 萬（假設確定由繼承人實際償還）

成本 = 800 萬+ 1,500萬 = 2,300 萬

稅基 = 3,000萬- 800萬-700萬 = 1,500 萬

稅率（≦2 年）：45% 房地合一稅= 675 萬

1,500萬扣掉675萬，實際剩下約825萬，等於同一間房，放入口袋多三百多萬！

稅金還可以更省，房地合一稅率 × 繼承怎麼算持有期？

R姐表示，很多人誤以為「自己繼承多久就算多久」，其實繼承房產持有期間應為被繼承人持有期間 + 繼承人持有期間。

以上述案例，黃媽媽是在113年6月買房，於114年8月過世，等於黃媽媽僅持有1年多。兒子繼承後馬上賣掉，房地合一稅45%，但如果兒子再撐一下，撐到115年6月滿 2 年：稅率則由45%降到35%，房地合一稅就由675萬可以降到525萬，實際可以放到口袋的錢又多150萬。

最後R姐總結，繼承房子，不一定等於賺到，有時候還要一起背房貸和稅。但只要掌握規則，懂得怎麼扣除「額外負擔」，甚至把「持有期間」算清楚，就能少繳幾十萬、甚至上百萬的稅。